Jak inwestować – poradnik (część 3)

Nieruchomości od lat cieszą się opinią inwestycji zyskownej i bezpiecznej. W przeciwieństwie jednak do większości innych aktywów, można w nie inwestować na bardzo wiele sposobów. Jakich? Dowiesz się z ostatniej części poradnika „Jak inwestować”.

Mówiąc o inwestowaniu w nieruchomości, zwykle mamy na myśli kupno mieszkań na wynajem. Rzeczywiście, to najczęstszy sposób inwestowania w nieruchomości – ale nie jedyny. Zacznijmy jednak od niego, bo nie dość, że jest najpopularniejszy, to jeszcze uwypukla kilka szczególnych cech inwestowania w nieruchomości.

Większość klas aktywów generuje tzw. dochód pasywny. W zależności od rodzaju instrumentu, w który zainwestowaliśmy, może być nim np. zmiana wartości, odsetki czy dywidenda. Po zainwestowaniu w dany instrument, nie musimy w żaden sposób na ten dochód „zapracować”, nie możemy też nic zrobić, żeby go zwiększyć.

Oczywiście możemy bardzo aktywnie zarządzać naszymi inwestycjami, na przykład wciąż przenosząc środki między lokatami czy często kupując i sprzedając akcje. Również właściwy dobór inwestycji może wpłynąć na nasze zyski. Jednak kiedy już kupimy akcje, nie możemy (i nie musimy) nic zrobić, żeby wpłynąć na ich wartość. Analogicznie, kiedy złożymy pieniądze na lokacie, nie możemy w żaden sposób zapracowywać na wysokość odsetek. W skrócie: kiedy już ulokujemy środki w konkretny instrument finansowy, nie możemy zrobić nic, by pracował „wydajniej”.

Nieruchomości na wynajem

Inaczej jest z nieruchomościami. Ich wartość co prawda niemal rok do roku rośnie, ale jeśli chcemy maksymalizować nasze zyski, musimy osiągać dochody z najmu. A to oznacza, że będziemy musieli zakasać rękawy – oraz sięgnąć do portfela.

Poszukiwanie najemców wymaga pewnego nakładu pracy, a bieżąca obsługa wynajmowanego lokalu także nakładów finansowych. Mieszkanie i jego wyposażenie, nawet eksploatowane przez najspokojniejszych najemców, z czasem się zużywa. To oznacza oczywiście konieczność przeprowadzania remontów czy napraw.

W przypadku najmu krótkoterminowego, musimy przez cały czas czuwać nad odpowiednią widocznością naszego lokalu – np. w internecie – dla potencjalnych klientów. To, jak dobrze, jak efektywnie będziemy realizować te działania, ile czasu i środków na nie poświęcimy, może mieć zasadniczy wpływ na wysokość wpływów z inwestycji.

Mieszkanie na wynajem nie jest więc typowym, pasywnym źródłem dochodów. Wymaga od nas pracy, a jej ilość i jakość mogą mieć przełożenie na wysokość zysków. Możemy co prawda zlecić opiekę nad mieszkaniem pracownikom lub zewnętrznym specjalistom, ale  to też pochłania nieco czasu. Oraz, oczywiście, nie jest darmowe.

Flipping

Nakładów pracy i nakładów finansowych wymaga również kolejny sposób czerpania korzyści z nieruchomości, czyli zyskujący ostatnio popularność flipping. Idea flippingu jest prosta: chodzi o kupno mieszkania, podniesienie jego standardu przez remont, zakup wyposażenia, a następnie rozreklamowanie i sprzedaż w odpowiednio wyższej cenie.

Brzmi prosto, ale flipping trudno właściwie traktować jako inwestowanie. To raczej praca, a właściwie: biznes. Na każdym etapie flippingu mamy do czynienia z potencjałem albo do redukcji kosztów, albo zwiększenia ceny sprzedaży. Punktem wyjścia jest okazyjne kupno mieszkania, często zaniedbanego. Następnie optymalizacja kosztów remontu i wyposażenia, potem home staging, a wreszcie efektywna promocja i sprzedaż. Flipping jednego mieszkania trwa przeciętnie około pół roku. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby jednocześnie realizować więcej niż jeden projekt. To jednak przestaje już mieć jakikolwiek związek z inwestycją generującą pasywny przychód. To po prostu działalność gospodarcza i absorbująca praca.

Inwestycja „spekulacyjna”

Oczywiście, w nieruchomości można inwestować także czysto pasywnie. W takim wariancie liczymy wyłącznie na wzrost ich wartości, nieruchomości więc w żaden sposób nie „pracują”, nie przynoszą bieżących przychodów. Generują za to koszty. I czasami mogą być to znaczące kwoty, mimo praktycznie zerowego zużycia energii elektrycznej, gazu czy wody. Czynsz na rzecz wspólnoty obejmuje między innymi wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy czy koszty związane z ogrzewaniem lokalu (nawet, gdy zakręcimy kaloryfery). Dodatkowo dochodzą, czasami wcale nie takie niskie, podatki od nieruchomości.

Najpoważniejszą stratą jest jednak brak wpływów z najmu. W Polsce, w skali roku stanowią one przeciętnie około 4-5% wartości mieszkania, a więc nie są to bagatelne kwoty. Dlatego też w ten sposób inwestuje się z myślą o relatywnie szybkiej sprzedaży, głównie w nowe mieszkania od deweloperów. Wykończenie lokalu pod klucz (pod ewentualny najem) oznacza bowiem spory nakład środków i czasów. W przypadku szybkiej sprzedaży, ponoszenie go faktycznie może nie być racjonalne, chyba że traktuje się kupowany lokal jako  przedmiot flippingu.

Aparthotele i condohotele

Swego czasu sporą popularnością cieszyły się w Polsce inwestycje w aparthotele i condohotele, czyli obiekty stricte turystyczne. Ich specyfiką, w odróżnieniu od zwykłych hoteli czy pensjonatów, jest to, że każdy z lokali (pokoi czy apartamentów) może mieć innego właściciela. Źródłem zysku są tu oczywiście wpływy z noclegów, których część trafia do właściciela danego lokalu, a część pozostaje u operatora danego obiektu.

Rynek aparthoteli i condohoteli nigdy osiągnął szczególnie dużych rozmiarów i być może dlatego nie doczekał się standaryzacji. Niemal co obiekt, to inne są zasady współpracy z inwestorem. Dość powiedzieć, że nawet nazwy aparthotel i condohotel używane są już obecnie zamiennie, mimo oryginalnie różnego znaczenia.

Poważnym problemem dla rynku condo- i aparthoteli okazała się pandemia. Wiele obiektów popadło w tarapaty w związku ze znacząco ograniczonym ruchem turystycznym. Kłopoty te przełożyły się także na inwestorów i wielu z nich zaczęło ostrożniej podchodzić do tego segmentu rynku.

Ekspozycja na rynek nieruchomości

Wszystkie te rodzaje inwestycji łączy jedno: konieczność zaangażowania wysokich kwot, rzędu setek tysięcy złotych. Wbrew pozorom, to istotny problem także dla osób, które dysponują odpowiednią kwotą wolnych środków. Dlaczego? Bo o ile nie dysponujemy – i to dosłownie – dziesiątkami milionów złotych, to:

• nieruchomości będą stanowić znaczną część naszego portfela inwestycyjnego. Oznacza to, że ogromny wpływ na wartość naszych oszczędności będzie miała sytuacja na jednym tylko rynku – nieruchomości,
• nasza inwestycja w nieruchomości nie będzie zdywersyfikowana – większość z nas nie może sobie pozwolić na kupno więcej niż jednego czy dwóch mieszkań. Ewentualne kłopoty z pojedynczym mieszkaniem będą miały więc silne przełożenie na wartość całego portfela inwestycyjnego.

Tymczasem, aby wykorzystać potencjał rynku nieruchomości, nie trzeba inwestować bezpośrednio w nieruchomości. Ekspozycję na rynek nieruchomości, czyli możliwość czerpania z niego zysków, można uzyskać także pośrednio.

Inwestycje w akcje deweloperów

Pierwszy ze sposobów jest jednocześnie najbardziej ryzykownym: to inwestycje w akcje deweloperów. Jeśli jesteśmy przekonani, że rynek nieruchomości będzie się wzmacniał, a co za tym idzie, deweloperzy będą realizować wysokie zyski, można zainwestować w ich akcje.

Tu jednak trzeba zastrzec, że jest to inwestycja o zupełnie innym charakterze niż inwestycja w nieruchomości:

• Ceny akcji uzależnione są nie tylko od sytuacji danego dewelopera czy rynku nieruchomości. Ogromny wpływ ma także bieżąca, ogólna sytuacja na giełdzie.
• Jeśli wielu inwestorów podziela Twoją optymistyczną ocenę na danym rynku, to jest ona już w dużej mierze „wliczona” w ceny akcji. Rynki akcji starają się wycenić przyszłość, a nie tylko teraźniejszość. Oznacza to, że – jeśli nie jesteś w stanie zidentyfikować trendu z dużym wyprzedzeniem – to w momencie, kiedy wejdziesz na rynek, duża część wzrostów będzie już za Tobą.
• Wahania wartości takiej inwestycji są wielokrotnie wyższe i szybsze, niż ceny nieruchomości. Pod tym względem to w zasadzie dokładna odwrotność „statecznych” nieruchomości.

Inwestycja w obligacje deweloperów

Alternatywą do inwestycji w akcje są obligacje. To instrument zdecydowanie mniej podatny na wahania ceny niż akcje. Co więcej, jeśli zdecydujesz się trzymać obligacje do terminu wykupu, to tymi wahaniami nie musisz się przejmować.

Nie znaczy to jednak, że w takim wypadku z góry wiesz, ile zarobisz. Większość obligacji notowanych na rynku Catalyst to obligacje o zmiennym oprocentowaniu, opartym o stawki WIBOR. Zysku nie znasz więc z góry, jest on uzależniony od rynkowych stóp procentowych. Nie zawsze będzie on też szczególnie atrakcyjny: więksi deweloperzy będą mieli tendencję do tego, żeby oferować raczej niższe oprocentowanie.

Dodatkowo, także możliwość sprzedaży obligacji przed terminem wykupu może okazać się iluzoryczna. Płynność obligacji na Catalyst jest generalnie bardzo niska i w razie decyzji o sprzedaży, może po prostu nie zjawić się chętny. Nie należy również zapominać o ryzyku kredytowym, czyli ryzyku niewypłacalności emitenta obligacji. Co prawda jest ono zwykle niskie, jednak nie można go wykluczyć zupełnie.

Bezpośrednie inwestycje w projekty deweloperskie i działalność deweloperów

Wreszcie, stosunkowo najmniej znaną, ale również atrakcyjną możliwością, są bezpośrednie inwestycje w projekt deweloperski lub bieżącą działalność deweloperów.

Wbrew pozorom, to powszechna praktyka na rynku, jednak oferta inwestycji skierowana jest najczęściej do wąskiego grona odbiorców. Dzięki rozbudowanej sieci kontaktów biznesowych, zamożni inwestorzy współfinansują działalność deweloperów, jako wspólnicy w spółkach celowych lub ich pożyczkodawcy. Ich wynagrodzeniem jest odpowiednio udział w zyskach lub atrakcyjne odsetki. W takim przypadku mówimy jednak zwykle o co najmniej 6-cyfrowych (a często 7-cyfrowych) kwotach inwestycji.

Te możliwości powoli jednak trafiają na rynek jako wystandaryzowane usługi. Oferty takie jak Śniadecki Investment pozwalają skorzystać z potencjału rynku nieruchomości, poprzez inwestycję w projekty deweloperskie lub działalność deweloperską – jednak bez konieczności angażowania wysokich kwot. Minimalna kwota wpłaty to zaledwie 20 tysięcy złotych.

Co ważne, konstrukcja oferowanego przez nas rozwiązania pozwala znacznie skrócić czas pojedynczej inwestycji. O ile w przypadku nieruchomości mówimy zwykle o lokowaniu środków na długie lata, a nawet dekady (jeśli jest to kupno lokalu pod wynajem), to produkty Śniadecki Investment skracają ten czas nawet do 12 miesięcy. Dodatkowo, sama transakcja jest dużo prostsza i krótsza – sprowadza się do zawarcia zwykłej umowy cywilnej, w odróżnieniu od aktu notarialnego, związanego z kupnem nieruchomości.

Lista zalet rozwiązania Śniadecki Investment jest jednak dłuższa. Kolejną jest wysoka, atrakcyjna stopa zwrotu. Co ważne, stopa zwrotu jest stała w całym okresie inwestycji. Dochód, w zależności od preferencji inwestora,  może być wypłacany co kwartał lub jednorazowo, na koniec inwestycji. W przeciwieństwie do wielu wcześniejszych form lokowania w nieruchomości, jest to dochód pasywny, nie wymagający od inwestora nakładów czasu lub pracy.

Wreszcie, Inwestorzy otrzymują możliwość zabezpieczenia swojej inwestycji. Dostępne instrumenty są zależne od wybranego wariantu.

Obecnie więc nie ma przeszkód, by portfel inwestycyjny zbudować tak, jak zalecają specjaliści – w oparciu o wszystkie klasy aktywów, i w oparciu o optymalny podział między nie.