Rosnąca siła najmu – szansa także dla… deweloperów

Już od co najmniej kilku miesięcy prognozy dotyczące rynku nieruchomości zgodnie mówiły o wyhamowaniu tempa wzrostu cen mieszkań oraz spadku sprzedaży. Głównym winowajcą są oczywiście rosnące stopy procentowe, przekładające się na spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Jednak te same czynniki, które ograniczają siłę nabywczą jednej grupy klientów, zwiększają atrakcyjność mieszkań dla innej grupy.

Mowa oczywiście o posiadaczach mieszkań na wynajem – lub inwestorach, którzy chcieliby takie mieszkania nabyć.

Coraz trudnej kupić mieszkanie na kredyt

Czynników, które kształtują obecną sytuację na rynku, jest wiele. Prawdopodobnie najważniejszym jest inflacja, która – bijąc kolejne, wieloletnie maksima – wymusiła reakcję NBP. Po rozpoczętej 7 września 2021 serii podwyżek, referencyjna stopa NBP wynosi obecnie 5,25%. To najwyższy poziom od prawie 14 lat.

W dodatku niewiele wskazuje, by jastrzębie nastawienie banku centralnego miało się wkrótce zmienić. Stawki WIBOR 3M i 6M, dyskontując kolejne podwyżki, znajdują się już na poziomie solidnie powyżej 6%. To o tyle ważne, że będąc podstawą oprocentowania złotówkowych kredytów hipotecznych o zmiennej stopie (czyli znakomitej większości udzielanych na rynku), stawki te przekładają się nie tylko na wysokość raty, ale także na zdolność kredytową przyszłych kredytobiorców.

Jakby dynamicznych wzrostów WIBORu było mało, Komisja Nadzoru Finansowego nakazała bankom, by te, określając zdolność kredytową swoich klientów, od 1 kwietnia zakładały, że bieżąca stopa procentowa może wzrosnąć nie o 2,5%, jak było do tej pory, ale aż o 5%.

W efekcie, zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców spadła o około połowę w stosunku do sytuacji sprzed roku. Duża część potencjalnych nabywców musiała więc radykalnie zrewidować plany co do metrażu, standardu lub lokalizacji kupowanego mieszkania, tym bardziej, że ceny mieszkań w ostatnich latach rosły dynamicznie – i rosną nadal. Spora część klientów została też po prostu zmuszona do rezygnacji z zakupu i ci zapewne zwrócą się w kierunku najmu.

Czy to oznacza, że spowolnienie, o którym mówią prognozy, zaczyna się powoli realizować? Prawdopodobnie. Jednak na rynku pojawiają się także okazje – wykorzystają je te firmy, które wykażą się elastycznością i umiejętnością adaptacji.

Warto też zwrócić uwagę, że kredyt, wbrew pozorom, wcale nie jest wiodącą siłą na rynku pierwotnym.

Cash is king

Nabywcy kredytowi to – przynajmniej w największych miastach – jedynie część klientów. W ciągu ostatnich 5 lat, na najważniejszych rynkach, to transakcje finansowane wyłącznie gotówką odpowiadały za większość zakupów mieszkań. Okresy, w których te proporcje się odwracały, były stosunkowo nieliczne.

Jedna z takich sytuacji miała miejsce w zeszłym roku. Stopy procentowe utrzymywały się wtedy na rekordowo niskich poziomach, po radykalnych cięciach związanych łagodzeniem skutków pandemii. Tani kredyt, luźne kryteria jego przyznawania i przekonanie, że mieszkania będą już tylko droższe, spowodowały, że banki zostały zalane wnioskami o kredyty hipoteczne.

Redukcja popytu w związku z rosnącymi stopami obejmie więc jedynie część rynku. Ponadto niemal dokładnie te same czynniki, które eliminują z rynku część potencjalnych nabywców, przyciągają innych, czyli inwestorów planujących zakup mieszkań na wynajem.

Powód jest prosty: coraz droższe zarówno pod względem ceny zakupu oraz kosztów wykończenia, jak i kosztów kredytu mieszkania automatycznie powodują zwiększone zainteresowanie najmem. W dodatku w tym roku mamy do czynienia z nadzwyczajną sytuacją, związaną z inwazją Rosji na Ukrainę. Od 24 lutego granicę z Polską przekroczyły już ponad 3 miliony uchodźców. Część mieszkań na wynajem została od razu wycofana z rynku (jako wsparcie dla uchodźców), część błyskawicznie znalazła najemców zza wschodniej granicy.

Efekt? Liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia skurczyła się w ciągu miesiąca o około połowę. Serwis Otodom podał na przykład, że w ciągu pierwszego miesiąca po rozpoczęciu inwazji, liczba aktywnych ogłoszeń najmu spadła o 56%, a w niektórych miastach – nawet o 3/4. Tak silny szok podażowo-popytowy musiał odbić się na cenach: w porównaniu ze styczniem 2022, stawki najmu w marcu były w największych miastach wyższe o co najmniej 5%, a w Warszawie, Wrocławiu, Gdyni czy Białymstoku nawet o 10-11%.

Atrakcyjność najmu jako źródła zysku znacznie więc wzrosła. W uprzywilejowanej pozycji są zagraniczni – głównie europejscy – gracze instytucjonalni. Wciąż bliskie zera stopy procentowe w strefie euro i długoterminowo słabnąca wobec euro i dolara złotówka powoduje, że europejskie fundusze inwestycyjne mogą wykorzystać element dźwigni finansowej.

Nie oznacza to jednak, że rodzimi inwestorzy nie mają nic do powiedzenia. Przeciwnie, poszukując sposobu ulokowania mniejszych środków, mogą brać pod uwagę mniejsze inwestycje, a nie tylko osiedla największych deweloperów, na których skoncentrowani są inwestorzy zagraniczni.

Tę właśnie grupę klientów – gotówkowych klientów indywidualnych, poszukujących pojedynczych mieszkań do podnajmu lub ich niewielkich pakietów – identyfikujemy obecnie jako jeden z atrakcyjnych segmentów docelowych dla naszych inwestycji deweloperskich.

Oferta dla inwestorów z gotówką

Oczywiście, oferta produktowa dewelopera powinna uwzględniać specyfikę tego segmentu. Istotna jest na przykład możliwość swobodnej aranżacji przestrzeni przez inwestora. Przykładem może być drugi etap inwestycji Tarasy nad Stawem. W jego ramach powstaną dwa budynki: Y oraz U. O ile budynek Y to dość standardowy produkt deweloperski, przygotowany z myślą o sprzedaży końcowym użytkownikom, to budynek U został zaprojektowany z myślą o klientach traktujących nieruchomości jako inwestycję. Na parterze przewidziano lokale usługowe, natomiast pomieszczenia na piętrze i poddaszu większości lokali mogą być traktowane jako funkcjonalnie niezależne.

Ważnym elementem jest również możliwość wykończenia lokali pod klucz. Nie tylko zdejmuje to z barków inwestora konieczność przeprowadzenia remontu, ale też zasadniczo skraca czas po odbiorze lokalu, w którym inwestor może zacząć czerpać zyski z najmu.

Wreszcie, deweloperzy mogą sami mogą czerpać zyski z najmu. Spółki PRS (private rented sector), specjalizujące się w zarządzaniu najmem własnej bazy lokalowej, mają już w swoich strukturach niektóre z holdingów deweloperskich. Umożliwia to nie tylko dywersyfikację biznesu (sprzedaż i najem w dużym stopniu wzajemnie się równoważą), ale także generuje efekty synergii: spółki PRS związane z deweloperami mogą generować wyższe zyski, gdyż nabywają swoje lokale ze zdecydowanie niższą marżą niż w przypadku transakcji rynkowych.

Fala zmian przetaczająca się przez rynek przynosi więc także okazje; deweloperzy, którzy będą potrafili je wykorzystać, mają okazję umocnić swoją pozycję konkurencyjną.