2021: rok rekordów
Rok 2021 jest już za nami, ale w związku z długim cyklem raportowania przez najważniejsze instytucje zajmujące się jego analizą, będziemy mieć jeszcze niejedną okazję, by do niego wrócić. Jednak nawet nie mając pełnych danych już teraz możemy powiedzieć, że był to rok rekordów.
Prawie ćwierć miliona wybudowanych mieszkań
Pierwszym jest niewątpliwie liczba oddanych do użytku lokali mieszkalnych. Było ich 234,7 tys., a więc o ponad 6% poprawiony został rekord z roku 2020.
Trzeba tu uczciwie przyznać, że wynik ten zawdzięczamy przede wszystkim nadzwyczajnej mobilizacji inwestorów indywidualnych. Zakończyli oni budowy aż 88,3 tys. domów, czyli o 19,4% więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy wybudowali 141,7 tys. lokali, co było spadkiem w stosunku do roku 2020. Spadkiem jednak dość symbolicznym, o mniej niż 1%. Wynikał on zresztą nie tyle z niższego zapotrzebowania (to było również wyjątkowo wysokie, o czym za chwilę), ale raczej z czynników natury podażowej.
Pierwszy to coraz większe problemy z dostępnością gruntów. Te trapią przede wszystkim dużych deweloperów, koncentrujących swoją działalność w granicach administracyjnych największych polskich miast. Deweloperzy, którzy nie boją się wyjść do mniejszych ośrodków lub budować na przedmieściach, raczej nie mieli powodów do narzekań.
Drugi problem jednak dotknął już całą branżę: to kłopoty z dostępnością materiałów budowlanych. Nie dość, że wzrost ich cen też powinniśmy zapisać w poczet rekordów zeszłego roku – według raportu PSB, na przestrzeni 12 miesięcy wyniósł on aż 24% – to jeszcze w wielu przypadkach deweloperzy musieli pogodzić się z wydłużonymi czasami realizacji dostaw.
W zeszłym roku Polacy tłumnie kupowali własne „M”
Przejdźmy jednak do popytu, bo ten nie zawodził, pozwalając deweloperom zapisać na swoje konto rekord sprzedaży mieszkań. W 6 największych ośrodkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali mieszkania za łączną kwotę 38,5 mld zł – najwięcej w historii.
To efekt zarówno rosnących cen, jak i zainteresowania mieszkaniami. Liczba sprzedanych lokali była bowiem wyjątkowo wysoka (69 tys.) i ustąpiła jedynie wynikowi, jaki rynek osiągnął w roku 2017.
Powody do zadowolenia mają również bankowcy, bo wysoki popyt na mieszkania i domy szedł w parze z wysokim zainteresowaniem kredytami hipotecznymi. Ich sprzedaż, w ujęciu wartościowym, sięgnęła najwyższego w historii wyniku: 88,7 mld zł. Podobnie jak w przypadku lokali, sprzedaż w ujęciu ilościowym była wysoka, ale już nie rekordowa: 272 tys. Więcej kredytów zaciągnęliśmy w 2008 roku: 314 tys.
Polityka banków była oczywiście jednym z powodów, dla których deweloperzy mogą zaliczyć rok 2021 do tak udanych. Dzięki poluzowaniu warunków przyznawaniu kredytów, większa liczba Polaków mogła sobie pozwolić na zakup mieszkania, mimo relatywnie szybko rosnących cen. Obraz ten zaczął się jednak zmieniać w IV kwartale, wraz z kolejnymi podwyżkami stopy referencyjnej przez NBP. Banki co prawda odpowiedziały na te zmiany obniżkami marży, ale ten ruch rekompensuje rosnący koszt kredytu (i malejącą zdolność kredytową) jedynie w niewielkiej części.
Co jednak istotne, w zeszłym roku, oprócz kupujących mieszkanie na własne potrzeby, istotną grupę nabywców stanowili także ci, którzy nieruchomości traktowali jako lokatę kapitału.
Mieszkania inwestycyjne
Pierwszy kwartał 2020 przyniósł rekordowo wysoką kwotę zakupów mieszkań finansowanych wyłącznie gotówką. Zgodnie z klasyfikacją NBP, w 7 największych miastach w Polsce, kupiono w ten sposób mieszkania na łączną kwotę 5,9 mld zł. Cały rok jednak zapewne rekordem się już nie zamknie; IV kwartał, z którego dane poznamy za jakieś 3 miesiące, musiałby przynieść 3,5 mld. Na to się jednak raczej nie zanosi, bo w III kwartale inwestorzy gotówkowi silnie zredukowali swoje apetyty i wydali na mieszkania „zaledwie” 2,6 mld zł.
Słowo „inwestorzy” jest tu zresztą jak najbardziej na miejscu: zakupy wyłącznie za gotówkę to w ogromnej mierze lokata kapitału. W 2020 roku dodatkowym katalizatorem decyzji o zakupie nieruchomości jako inwestycji była – również wpisująca się w poczet rekordów – inflacja.
Co dalej?
Ostatni kwartał przyniósł więc pewne ochłodzenie rynku – i pytania o to, co dalej. Skoro jesteśmy przy rekordach, to niewątpliwie dzisiejsze ceny mieszkań są na najwyższych poziomach w historii. Jednak jak pisaliśmy w poprzednim tekście, oceniane w dłuższej perspektywie lub w relacji przeciętnych zarobków, nie są one bynajmniej wygórowane. Potencjał dalszego wzrostu jest więc duży. Eksperci są zresztą dość zgodni: ceny będą rosły nadal. Wzrosty będą co prawda wolniejsze niż w ostatnich latach, ale wciąż będą to wzrosty.
Zatem przynajmniej pod tym względem, rok 2022 także będzie rokiem rekordów.